Lefils aîné de Mairie, Samuel, est prêt à acquérir la maison familiale en viager. Ils se rendent chez leur notaire qui attire leur attention sur la portée de leur engagement. A noter : pour éviter tout conflit et surtout la requalification de cette vente en donation lors de la succession, il est indispensable que les autres enfants donnent leur accord sur cette vente. Toutle monde a en tête le cas du notaire achetant en viager la maison de Jeanne Calment âgée de 90 ans en 1965. Il mourut un an plus tard et ce sont ces héritiers qui ont du payer la rente bonjourla femme de mon mari est décédée en avril 2002,mon mari n’est pas usufruitier de la maison et il est en indivision avec son fils qui avait à l’époque 13 ans.Depuis il est évident que le bien a pris de la valeur et que mon mari a effectué des travaux d’entretien régulier du bien.Son fils a quitté le domicile depuis l’âge de 18 ans sans que son père ne lui demande Naturellement cette obligation est là pour empêcher qu’un parent ne déshérite un enfant au profit d’un autre. Dans les autres situations, l’accord des enfants pour la vente en viager n’est pas indispensable. Cependant, si vous n’êtes pas en conflit avec vos enfants, vous n’avez aucun intérêt à ne pas les prévenir de votre Latranscription de l’émission :Bonjour à toutes et à tous, nous recevons Hervé Lapous, Directeur de l’agence Viager Lapous. Bonjour ! J’ai créé ma société depuis plus de 27 ans. Nous sommes spécialisés sur le viager dans la France entière.Quentin : c’est quoi un bien en viager ?Le vendeur ne prend pas de risque. C’est l’acquéreur. Ce qu’il faut savoir, c’est que le Pourquoiacheter une maison en viager ? L’achat en viager, qu’il soit libre ou occupé, Bonjour, ma maraine viens de racheter la maison de ses parents qui sont decedes et elle a racheter les parts de ses soeurs pour que la maison soit donc a elle seule. N etant pas de ma famille legalement, elle souhaite me laisser la maison apres son deces et nous pensons Danstous les cas, il conviendra de définir la valeur du bien, et surtout celle de la nue-propriété et de l’usufruit si le démembrement est maintenu. Un barème fiscal définit forfaitairement la valeur de l’usufruit selon l’âge de l’usufruitier : – 40 % de la valeur du bien de 61 à 70 ans, – 30 % de la valeur du bien de 71 à Onpeut dire que le viager est un lien entre 2 générations. Les aînés transmettent leur bien en échange d’une rente et les plus jeunes se constituent un capital en vue du futur. Acheter en viager c’est se bâtir un patrimoine immobilier. achat du bien à sa valeur occupée et non à sa valeur vénale. aucune gestion de locataire LInspection générale des affaires sociales (Igas) indique que le coût minimum constaté au cours de son enquête auprès de différents établissements est de 1 500 euros, et ce pour une maison de retraite située en milieu rural. Les coûts fréquemment relevés en milieu urbain sont d’environ 2 900 euros par mois, et peuvent pour certaines maisons de retraite dépasser 5 000 euros Analysefinancière : Exclusivité Renée Costes Viager homme seul 77 ans Vente en viager occupé Bouillargues a 5 mn de Nîmes Situation géographique de choix, entre ville et plages. Tout commerce a 5 mn de ce bien d'exception Maison de 93m2 par niveau environ sur 520 m² de terrain dans quartier résidentiel. Deux logements dans cette maison très robuste et très claire PN6Em. Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision.» Ce principe est bien connu mais sa mise en œuvre peu aisée. Création d’une SCI, rachat par un des indivisaires… Notaire associé chez LBMB, Florence Gemignani détaille les solutions pour sortir de l’indivision et vous conseille. Les propriétés de famille sont des lieux de souvenir auxquels nous sommes attachés. Si les parents ne prennent aucune disposition de leur vivant, les héritiers enfants se retrouvent par défaut indivisaires soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, en présence du conjoint survivant usufruitier. Dans ce dernier cas, on parle d’indivisions complexes. Cette indivision peut être vécue ou subie, notamment en cas de mésentente ou de simple indifférence mutuelle. Il est donc essentiel d’anticiper, d’organiser leur transmission. La propriété indivise l’étendue de vos pouvoirs Les indivisaires doivent s’entendre pour prendre les décisions. Ainsi, la majorité des deux tiers des droits indivis est requise notamment pour les décisions suivantes Effectuer les actes d’administration, Consentir un mandat général d’administration à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers, Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Le consentement unanime des indivisaires est impératif pour effectuer tout acte qui ne ressort pas à l’exploitation normale, et notamment pour vendre le bien. La vente d’un bien indivis peut toutefois être autorisée par le juge, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires est présumé absent ou, par suite d'éloignement, se trouve hors d'état de manifester sa volonté. Sortir de l’indivision comment et combien cela coûte-t-il ? Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » ce principe est bien connu mais sa mise en œuvre peu aisée. Le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention. En tant qu’indivisaire, vous pouvez céder vos droits indivis à un ou plusieurs autres indivisaires. En cas de cession à un tiers, il faut alors purger le droit de préemption des indivisaires. Les droits varient selon les cas Cession de droits indivis à l’un des indivisaires sans faire cesser l’indivision et si l’indivision est d’origine successorale, communautaire ou pacs 2,5 % de droits d’enregistrement ; Cession de droits indivis à tous les autres indivisaires ou partage 2,5% de droits d’enregistrement ; Cession de droits indivis à un tiers comme une vente, les droits d’enregistrement étant actuellement de 5,8 %. A ces pourcentages s’ajoutent des émoluments qui varient selon le prix de vente. Un aménagement conventionnel possible avec l’aide d’un notaire Les indivisaires qui le souhaitent peuvent aménager leurs relations pour faciliter, stabiliser, voire pérenniser la gestion des biens indivis, en concluant à l’unanimité une convention d’indivision. La convention peut être conclue pour une durée Indéterminée ; Déterminée, elle ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable soit par décision expresse des parties, soit par tacite reconduction sauf opposition, pour une durée déterminée ou indéterminée ; En présence d’un des parents la combinaison de l’indivision et du démembrement de propriété. Le conjoint survivant peut être usufruitier de tout ou partie du patrimoine du défunt selon le régime matrimonial, l’existence d’une donation entre époux et l’option successorale exercée au décès. Il n’existe pas d’indivision entre usufruitier et nu-propriétaire. Toutefois, il est possible de conclure des conventions soit entre les nus-propriétaires, soit entre les usufruitiers, soit entre les uns et les autres. Les droits et obligations respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires peuvent être aménagés conventionnellement, en définissant les charges de jouissance, le sort des embellissements et des travaux faits par l’usufruitier, l’autorisation de travaux faits par le nu-propriétaire… Un peu d’anticipation Il est recommandé d’envisager la transmission du bien de famille du vivant des parents. Une telle organisation nécessite un enfant intéressé par la reprise, d’autres biens dans le patrimoine permettant d’attribuer à chaque enfant une part équivalente, ou à défaut que le repreneur » de la maison soit en mesure de verser une soulte à ses frères et sœurs. La donation-partage permet d’attribuer à un bénéficiaire désigné à l’avance la maison de famille en propriété ou en nue-propriété. Les donateurs ou le parent donateur peuvent se réserver sa ou leur vie durant l’usufruit. Cette réserve d’usufruit avec ou sans réversibilité au profit de son conjoint permet une transmission progressive et fiscalement plus avantageuse l’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier sans fiscalité complémentaire pour les nus-propriétaires. L’usufruitier conserve ainsi la jouissance de sa résidence, et en contrepartie, supporte les frais et charges d’entretien, les impôts locaux et l’ISF, ce qui est moins contraignant pour les enfants. Les droits et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire peuvent être aménagés conventionnellement, en fonction des situations pour transférer la prise en charge par exemple tout ou partie des grosses réparations. Une autre solution consisterait à apporter la maison à une société civile immobilière et à attribuer aux enfants des parts. Toutefois, cette opération engendre la taxation de la plus-value et requiert, le cas échéant, la purge du droit de préemption urbain. Créer une SCI oui mais… La constitution d’une SCI familiale est souvent présentée comme une alternative à l’indivision. Elle permet notamment d’écarter la règle de l’unanimité en organisant la gouvernance et la répartition des pouvoirs, d’anticiper la transmission à titre gratuit et de pallier la jurisprudence récente qui remet en cause les donations-partage en indivision Cass. 1re civ., 6 mars 2013 ; Cass. 1re civ., 22 nov. 2013 . L’organisation conventionnelle est aussi plus pérenne, une société pouvant être constituée pour une durée de 99 ans, alors que la convention d’indivision ne peut être conclue que pour 5 années. La cession de parts de SCI est moins onéreuse que celle de l’immeuble car il n’y a pas de publication au fichier immobilier, droits d’enregistrement de 5% perçus sur la valeur nette après déduction du passif au lieu de 5,70% pour une vente ordinaire. Une telle cession est néanmoins plus onéreuse qu’une sortie de l’indivision. Toutefois, les inconvénients ne sont pas à négliger il est plus difficile de trouver un acquéreur de parts sociales que d’un immeuble valorisation des parts, impact de la fiscalité latente plus-values, garantie de passif, sans parler des difficultés de financement, certains banquiers étant réticents à octroyer des prêts à de telles sociétés bien souvent sans comptabilité, dépourvue d’assemblée d’approbation des comptes annuels... En cas de décès d’un associé, la société se poursuit entre les associés existants et les héritiers du défunt sous réserve de clause d’agrément. Les statuts peuvent prévoir que le décès entraine sa dissolution ou sa continuation entre les seuls associés survivants. Souvent constituée par le chef de famille pour conserver la maîtrise du bien, la SCI peut se révéler à son décès être être un piège dont il est difficile de sortir. En l’absence de clause statutaire, le retrait d’un associé doit être approuvé à l’unanimité. A défaut, il doit être motivé par un juste motif. Or la mésentente entre associés est exceptionnellement retenue par les juges comme cause de dissolution. Pourquoi, alors que nous avons toujours prôné la solidarité intergénérationnelle, ne pas créer une passerelle entre les générations ? Nos seniors gagneraient en sérénité en vendant leur bien en viager tout en continuant à en profiter leur vie durant, et les générations plus jeunes pourraient accéder à la propriété à moyen-long terme, et cela sans recourir au crédit bancaire… la décote du Droit d’Usage et Habitation DUH allant jusqu’à 50% de la valeur vénale des biens, l’immobilier redeviendrait accessible aux jeunes générations. C’est la mission que s’est donnée MISSION VIAGER faire coïncider les besoins des uns et les rêves des autres pour que notre société se porte mieux et que tout le monde retrouve son insouciance perdue… Alors bien sûr, je ne me suis pas réveillée un matin en me disant que j’allais lancer une agence immobilière spécialisée dans la vente en viager. Ce projet a été le fruit d’une longue réflexion, de 6 mois de formation sur le viager, et d’un diplôme de MASTER 2 Bac +5 en à l’école de commerce EM LYON Grande Ecole. Avec MISSION VIAGER, je suis désormais à votre disposition, pour échanger avec vous sur vos envies, besoins et projets d’avenir au Touquet-Paris-Plage ou ailleurs… A bientôt j’espère, Constance Aymard de Ghouy. Description La suite des aventures de deux familles presque comme les autres les Bouley qui refusent le modèle autoritaire et les Lepic, qui prônent un retour au mode d’éducation stricte qu’ils ont reçue. Des parents qui font de leur mieux avec leur bonne volonté, leurs contradictions et leurs doutes... Mais les Lepic et les Bouley sont aussi voisins, leurs deux filles de 15 ans sont super copines, la voisine d’à côté interprétée par Anémone qui venait de vendre sa maison en viager décède brutalement dans un incendie, Christophe passe son bac dans un mois et c’est pas gagné, et surtout la crise de la quarantaine va tomber sur la tête des 4 parents d’un coup comme ça sans prévenir ! Bref, ça va pas être simple ! Épisode 1 Le temps des épreuves Branle-bas de combat chez les Lepic Renaud est invité avec sa famille chez Monsieur De La Stelle, son patron. Mais Fabienne et ses enfants n'ont rien de l'Aristocratie française, quelques séances de briefing s’imposent. Au programme apprendre à bien parler, à se tenir à table, coiffer Christophe. Mission difficile, surtout quand Fabienne, femme trop au foyer à son goût, choisit ce moment pour s'émanciper! Chez les Bouley, côté émancipation, Tiphaine ne ménage pas Valérie. Elle décide d'aller vivre chez son père. Valérie a du mal à encaisser la nouvelle, elle aurait préféré le coup du piercing. Denis et Fabienne apprennent que Madame Fernet, la voisine, vend sa maison en viager. Les deux familles veulent être les premières à acheter car, non Christophe, le viager n’est pas seulement "un système sordide où il faut attendre que le vendeur crève pour toucher sa baraque". Mais un agent immobilier est aussi sur le coup, et compte bien faire construire un gigantesque immeuble... Branle-bas de combat chez les Lepic Renaud est invité avec sa famille chez Monsieur De La Stelle, son patron. Mais Fabienne et ses enfants n'ont rien de l'Aristocratie française, quelques séances de briefing s’imposent. Au programme apprendre à bien parler, à se tenir à table, coiffer Christophe. Mission difficile, surtout quand Fabienne, femme trop au foyer à son goût, choisit ce moment pour s'émanciper! Chez les Bouley, côté émancipation, Tiphaine ne ménage pas Valérie. Elle décide d'aller vivre chez son père. Valérie a du mal à encaisser la nouvelle, elle aurait préféré le coup du piercing. Denis et Fabienne apprennent que Madame Fernet, la voisine, vend sa maison en viager. Les deux familles veulent être les premières à acheter car, non Christophe, le viager n’est pas seulement "un système sordide où il faut attendre que le vendeur crève pour toucher sa baraque". Mais un agent immobilier est aussi sur le coup, et compte bien faire construire un gigantesque immeuble... Épisode 2 La dynamique du cadre Pour Valérie Bouley, c'est décidé plus de coups de sang, à l’avenir elle sera "Zen". Mais comment rester calme quand les parents de Denis en séjour à la maison ne veulent plus repartir? Comment garder son sang-froid quand tout lui laisse à penser que Tiphaine est enceinte? Que faire quand Denis a dans la tête de se remettre à ses photos de chats? Fabienne Lepic, quant à elle, fait savoir qu’elle est "en pleine ascension professionnelle" son amie agent de stars l'a engagée comme assistante. Travailler dans le show-business ne la change pas tellement, car comme elle dit, "il vaut mieux être la boniche de Catherine Deneuve que celle de Renaud Lepic"! Plus tard, un événement vient choquer le quartier des Bouley et des Lepic un incendie se déclare chez Madame Fernet, les pompiers ressortent un corps carbonisé. Etrange, car la femme venait juste de vendre sa maison en viager à l'agence Legendre... Pour Valérie Bouley, c'est décidé plus de coups de sang, à l’avenir elle sera "Zen". Mais comment rester calme quand les parents de Denis en séjour à la maison ne veulent plus repartir? Comment garder son sang-froid quand tout lui laisse à penser que Tiphaine est enceinte? Que faire quand Denis a dans la tête de se remettre à ses photos de chats? Fabienne Lepic, quant à elle, fait savoir qu’elle est "en pleine ascension professionnelle" son amie agent de stars l'a engagée comme assistante. Travailler dans le show-business ne la change pas tellement, car comme elle dit, "il vaut mieux être la boniche de Catherine Deneuve que celle de Renaud Lepic"! Plus tard, un événement vient choquer le quartier des Bouley et des Lepic un incendie se déclare chez Madame Fernet, les pompiers ressortent un corps carbonisé. Etrange, car la femme venait juste de vendre sa maison en viager à l'agence Legendre... Épisode 3 Grosse déprime Fabienne Lepic tente de persuader Denis Bouley que Legendre a organisé l'assassinat de Madame Fernet pour récupérer sa maison. Elle s’improvise alors détective et se lance dans une folle opération d’espionnage et de subtilisation de preuves à l'agence. Pendant ce temps, Valérie et sa fille dépriment en contemplant le tour de taille de la nouvelle copine du père de Tiphaine. "Une mannequin qui finira anorexique", se rassure Valérie. Coup du destin, un concours de mannequinat mère-fille offre à Denis une occasion en or de promouvoir son talent de photographe. Mais que faire quand sa femme et sa belle-fille sont haïes par l'objectif? La mode n'est pas non plus le fort de Renaud Lepic, considéré comme un Le plouc » par ses collègues. C'est Soline, en stage dans la société de son père, qui lui rapporte ces rumeurs. Une coiffure improbable, un pantalon moulant, les efforts de Renaud ne font qu'empirer les choses... Fabienne Lepic tente de persuader Denis Bouley que Legendre a organisé l'assassinat de Madame Fernet pour récupérer sa maison. Elle s’improvise alors détective et se lance dans une folle opération d’espionnage et de subtilisation de preuves à l'agence. Pendant ce temps, Valérie et sa fille dépriment en contemplant le tour de taille de la nouvelle copine du père de Tiphaine. "Une mannequin qui finira anorexique", se rassure Valérie. Coup du destin, un concours de mannequinat mère-fille offre à Denis une occasion en or de promouvoir son talent de photographe. Mais que faire quand sa femme et sa belle-fille sont haïes par l'objectif? La mode n'est pas non plus le fort de Renaud Lepic, considéré comme un Le plouc » par ses collègues. C'est Soline, en stage dans la société de son père, qui lui rapporte ces rumeurs. Une coiffure improbable, un pantalon moulant, les efforts de Renaud ne font qu'empirer les choses... Épisode 4 Les bonnes manières Renaud est complètement déprimé le poste de numéro 2 a été confié au neveu du patron. Fabienne décide alors de s'occuper de Renaud souffrant, d'après le médecin, d'un "burn-out" qui n'est pas "une maladie des testicules"!. Ce n'est pas gagné comment faire passer les antidépresseurs pour des vitamines, ou, à la piscine, expliquer à son mari qu'elle a oublié les maillots de bains? De son côté, Denis tombe sous le charme d'une maman d'élève, et Eliott ne comprend pas que son père invite à son goûter d'anniversaire un garçon qu'il déteste profondément. Valérie appelle Corinne à la rescousse quand elle soupçonne Denis de la tromper. Conseil de copine elle doit se détendre, jouer la mondaine en lunettes noires pour lui montrer ce qu'il perd. En pratique, difficile pour Denis de ne pas penser que sa femme est folle. Renaud est complètement déprimé le poste de numéro 2 a été confié au neveu du patron. Fabienne décide alors de s'occuper de Renaud souffrant, d'après le médecin, d'un "burn-out" qui n'est pas "une maladie des testicules"!. Ce n'est pas gagné comment faire passer les antidépresseurs pour des vitamines, ou, à la piscine, expliquer à son mari qu'elle a oublié les maillots de bains? De son côté, Denis tombe sous le charme d'une maman d'élève, et Eliott ne comprend pas que son père invite à son goûter d'anniversaire un garçon qu'il déteste profondément. Valérie appelle Corinne à la rescousse quand elle soupçonne Denis de la tromper. Conseil de copine elle doit se détendre, jouer la mondaine en lunettes noires pour lui montrer ce qu'il perd. En pratique, difficile pour Denis de ne pas penser que sa femme est folle. Épisode 5 SOS mères en déprime Chez les Lepic, Fabienne et Renaud ont de bonnes raisons de penser que les enfants leur en veulent. Le proviseur est persuadé que Christophe n'aura jamais le bac, et quant à Soline, après un quiproquo, il apparaît évident qu'elle "se fout à poil sur Internet". Fabienne, angoissée, aide son fils à tricher au Bac, et Renaud décide de piéger sa fille en l'abordant sur les Tchats... Valérie Bouley, elle, n'a pas de problème d'enfants, mais plutôt de mari. Excédée par la paresse de Denis, elle démissionne pour le forcer à se bouger et à trouver un emploi. Denis devient animateur... dans une maison de retraite... Pendant ce temps, à la maison, le lapin d'Eliott se fait écraser. Valérie et Tiphaine entreprennent de le remplacer discrètement. Mais le nouveau n'est pas tout à fait le même... Chez les Lepic, Fabienne et Renaud ont de bonnes raisons de penser que les enfants leur en veulent. Le proviseur est persuadé que Christophe n'aura jamais le bac, et quant à Soline, après un quiproquo, il apparaît évident qu'elle "se fout à poil sur Internet". Fabienne, angoissée, aide son fils à tricher au Bac, et Renaud décide de piéger sa fille en l'abordant sur les Tchats... Valérie Bouley, elle, n'a pas de problème d'enfants, mais plutôt de mari. Excédée par la paresse de Denis, elle démissionne pour le forcer à se bouger et à trouver un emploi. Denis devient animateur... dans une maison de retraite... Pendant ce temps, à la maison, le lapin d'Eliott se fait écraser. Valérie et Tiphaine entreprennent de le remplacer discrètement. Mais le nouveau n'est pas tout à fait le même... Épisode 6 Ah la belle vie Madame Fernet n'est pas morte. Elle avait comploté avec Legendre mais l'histoire tourne mal et Legendre veut maintenant se débarrasser de la vieille !Denis et Renaud, décident de partir à son secours mais, en confondant essence et Diesel, les 2 super-héros tombent en panne, se perdent dans la forêt et enfin, manquent de se faire attaquer par des bêtes ». Valérie et Fabienne, embarquent les enfants et jouent les sauveuses à leur tour pour retrouver leurs maris... Madame Fernet n'est pas morte. Elle avait comploté avec Legendre mais l'histoire tourne mal et Legendre veut maintenant se débarrasser de la vieille !Denis et Renaud, décident de partir à son secours mais, en confondant essence et Diesel, les 2 super-héros tombent en panne, se perdent dans la forêt et enfin, manquent de se faire attaquer par des bêtes ». Valérie et Fabienne, embarquent les enfants et jouent les sauveuses à leur tour pour retrouver leurs maris... © 2009 France Télévisions Distribution Autres saisons Fais pas ci, Fais pas ça, Saison 7 2014 Fais pas ci, fais pas ça, Saison 4 2011 Fais pas ci, Fais pas ça, Saison 5 2012 Fais pas ci, fais pas ça, Saison 1 2011 Fais pas ci, fais pas ça, Saison 3 2010 Fais pas ci, Fais pas ça, Saison 6 2013 Achats associés Classement Comédie